Amiante et location d’habitation !

La question d’annexer un repérage amiante dans le contrat de location d’un bien à usage d’habitation revient de manière régulière. Qu’en est-il réellement ? Je vous propose donc un petit décryptage, pour y voir plus clair.

Le contexte réglementaire

La réglementation amiante concerne les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

Le décret 2011-629 du 3 juin 2011, relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, et ses arrêtés d’application, définissent le cadre réglementaire. Ainsi, il fixe les immeubles concernés et les obligations des propriétaires. Concernant les habitations, il traite des maisons individuelles, dans le cadre de la vente, et des parties privatives d’immeubles collectifs. Le cadre locatif n’étant pas abordé, il se trouve exclu du dispositif.

Creusons encore un peu…

En 2014, la loi 2014-366 du 24 mars, dite loi ALUR instaure l’intégration d’un état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante dans le dossier de diagnostics annexé au contrat de location. Cette loi précise que les modalités d’application et la liste des matériaux concernés seront définies ultérieurement par décret.

En 2015, le décret 2015-587 du 29 mai défini le contrat type de location de logement à usage de résidence principale, son contenu et ses annexe. Ce décret précise que le dossier de diagnostics est joint au contrat de location et que ce dernier inclut un état « amiante ». Si ce décret confirme qu’un état amiante est annexé au contrat de location, il n’est pas celui qui en défini les modalités.

Depuis, plus rien ! Donc actuellement, en l’absence de périmètre réglementaire et de modalités de réalisation, le repérage amiante « locatif » n’existe toujours pas.

Cas du dossier Amiante Parties Privatives (DAPP)

Je vous ai dit que le décret 2011-629 du 3 juin 2011 évoquait les parties privatives d’immeubles collectifs d’habitation. Il précise que les propriétaires de ces parties privatives y font réaliser un repérage des matériaux et produits de la liste A. Le propriétaire constitue également un dossier amiante partie privative (DAPP), incluant le rapport de repérage.

DAPP signifie bien Dossier Amiante Partie Privatives et non pas Diagnostic Amiante Partie Privative. Pour mémoire, en amiante, il n’y a pas de diagnostic, mais des repérages.

L’obligation concerne le propriétaire, qu’il soit occupant ou bailleur et uniquement les parties privatives d’immeuble collectif (pas les maisons individuelles). Il ne constitue donc pas un repérage amiante « location ».

Le DAPP, incluant le rapport de repérage amiante, est tenu à disposition des occupants et intervenants dans la partie privative. Il n’est pas annexé au contrat de location, mais il est judicieux d’informer le locataire de son existence

Toutefois, s’il n’est pas existant, la réalisation d’un repérage amiante liste A, dans le même temps que les diagnostics locatifs est pertinente. Cela permet au propriétaire de répondre à ses obligations. Mais cela reste à sa discrétion et de sa responsabilité.

Monopropriété versus copropriété

Revenons à notre décret 2011-629 du 3 juin 2011.

Comme je vous l’ai écrit, il traite des parties privatives à usage d’habitation. Mais, il traite également les parties communes et les immeubles bâtis autres que ceux que ceux mentionnés. La distinction entre parties communes et privatives permet d’appréhender la problématique de l’ensemble de l’immeuble. Ainsi, les obligations de repérage amiante reposent sur chacun des propriétaires et sur le syndic.

Les notions de parties communes et parties privatives sont définies par le statut de la copropriété. Mais qu’en est il des immeubles sous le statut de la monopropriété ?

Notre décret prévois que pour les immeubles autre que ceux mentionnés (maisons individuelles pour la vente, parties privatives et parties communes), le propriétaire fait réaliser un repérage amiante. L’immeuble sous statut de monopropiété entre donc dans ce cadre. En conséquence, le propriétaire doit avoir fait réalisé un repérage amiante de l’ensemble de l’immeuble. Le propriétaire doit avoir constitué un dossier technique amiante (DTA) de l’immeuble, incluant le(s) rapport(s) de repérage réalisés. Comme pour le DAPP, le propriétaire tient le DTA et sa fiche récapitulative à disposition des occupants et toute personne intervenant dans l’immeuble.

Pour conclure

La conclusions reste simple : A ce jour, il n’y a pas de repérage amiante à réaliser dans le cadre de la location d’un bien à usage d’habitation.

Les propriétaires de parties privatives (copropriété) et d’immeuble comprenant plusieurs logements en monopropriété doivent avoir fait les repérage amiante et constitué des dossiers spécifiques. Ces documents sont tenus à disposition des occupants, mais sans être annexés au contrat de location. Il est toutefois judicieux de préciser leur existence.